Modernisierung bedarf guter Vorbereitung

15. Mai 2019

Gelsenkirchen/Berlin (DAV). Die Durchführung von Modernisierungsarbeiten ist ausdrücklich vom Gesetzgeber gewünscht. Insofern wird der Vermieter privilegiert, insbesondere wenn er energetische Modernisierungen plant und so den Energieverbrauch seiner Immobilie reduziert. In diesem Fall ist der Mieter zum einen verpflichtet, diese Maßnahmen zu dulden.

Darüber hinaus ist der Vermieter weiter berechtigt, diese Kosten auf den Mieter umzulegen. Hierzu müssen jedoch gewisse Spielregeln eingehalten werden, deren Missachtung dazu führen kann, dass die Umlage der Kosten nicht mehr möglich ist und auch die Duldungspflicht des Mieters nicht mehr besteht.

In diesem Zusammenhang rät die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein (DAV) dazu, im Vorfeld eine umfassende Prüfung vorzunehmen und unter anderem die Ausführungen des Amtsgerichts Gelsenkirchen in seinem Urteil vom 18.Dezember 2018 (AZ.: 210 C 456/18) zu beachten.

In der Entscheidung ging es ebenfalls um Durchführung von Modernisierungsarbeiten, es sollte eine Nachtspeicherheizung ausgetauscht werden. Insbesondere beschäftigte sich das Gericht mit den formalen Anforderungen an die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Ankündigung von Modernisierungsarbeiten. In dem zu entscheidenden Fall war der Mieter nicht von dem Vermieter selbst, sondern vielmehr von einem Mitarbeiter der ausführenden Firma über Umfang, die vermutliche Dauer sowie weitere Details der geplanten Maßnahme informiert worden.

Das Gericht stellte klar fest, dass diese mündliche Information seitens des Mitarbeiters nicht die schriftliche Ankündigung des Vermieters ersetzen kann. Darüber hinaus wand der Mieter in der Entscheidung ein, dass sein Mietverhältnis ohnehin nur noch für vier Monate bestehe. Insofern war er der Auffassung, dass er zur Duldung der Maßnahmen nicht verpflichtet sei, da der Vermieter genauso gut warten könne, bis er ausgezogen sei. Auch diesen Ausführungen folgte das Gericht und gab dem Mieter Recht. Der Vermieter habe keinen Anspruch, die Modernisierungsmaßnahmen noch im laufenden Mietverhältnis umzusetzen, wenn die Beendigung des Mietvertrages abzusehen ist.

Auch diese Entscheidung zeigt, dass eine entsprechende Vorbereitung und ein großer zeitlicher Vorlauf bei der Durchführung von Modernisierungsarbeiten zwingend erforderlich sind. Gegebenenfalls ist es sinnvoll, zunächst eine entsprechende Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor die Maßnahmen durchgeführt werden. Allein die Tatsache, dass eine Vorankündigung von 3 Monaten erforderlich ist zeigt, dass hier überstürzte und kurzfristige Ideen nicht im Sinne des Mieters sind und daher durch den Vermieter nicht erzwungen werden können.

Quelle und Informationen: www.mietrecht.net – Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)


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