Kosten für Fenster sind im Zweifel gemeinschaftlich zu tragen

16. Mai 2019

Köln/Berlin(DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen auf verschiedenen Ebenen Entscheidung getroffen werden, wenn Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf besteht. Zum einen muss darüber Klarheit bestehen, welche Maßnahmen durchgeführt werden. Wichtig ist hierbei, welche technischen Umsetzungen tatsächlich machbar sind und welche den Erfolg versprechen, dass die beanstandeten Mängel auch dauerhaft beseitigt werden. Darüber hinaus ist auch stets die Kostenfrage zu klären.

Hierbei ist zu entscheiden, welche Kosten von welchen Eigentümern zu tragen sind. Insbesondere, wenn die Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahme nicht sämtliche Einheiten betreffen, ist das Bedürfnis der Wohnungseigentümer oftmals gegeben, diese Kosten dem einzelnen Wohnungseigentümer aufzuerlegen. Es soll der Grundsatz verfolgt werden, wer den Schaden hat, soll die Kosten für die Beseitigung tragen. Eine solche Regelung ist aber unter den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsrechts nur selten möglich. Grundsätzlich gilt, dass es zwingendes Gemeinschaftseigentum gibt, das nicht auf einzelne Sondereigentümer übertragen werden kann. In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 11.November .2018 (Az.: 29 S 66/18).

In der Entscheidung ging es erneut um die Frage, ob eine Instandsetzungsmaßnahme und insbesondere deren Kosten im Bereich von Fenstern von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, in dessen Wohnung sich die Fenster befinden. Auch das Landgericht erteilte dem, wie zuvor auch der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 22. November .2013 (AZ.: V ZR 46/13) eine Absage. Zunächst ist festzuhalten, dass eine Übertragung von zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf das Sondereigentum nicht möglich ist. Auch wenn sich eine solche Regelung in der Teilungserklärung befindet, entfaltet diese schlicht keine Wirkung. Was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, ist und bleibt Gemeinschaftseigentum, egal welche Regelung getroffen wurde. Was aber heißt dies für die Kostentragung? Grundsätzlich ist es denkbar, dass in einer solchen Regelung zumindest die Vereinbarung enthalten sein soll, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten zu tragen hat.

Da hier jedoch eine entsprechende Auslegung erfolgen muss, muss die Regelung hinsichtlich der Kostentragungspflicht eindeutig und klar sein. Sofern Zweifel verbleiben, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit, so dass dann die Gemeinschaft die Kosten für diese Instandsetzung zu tragen hat. In dem hier zu entscheidenden Fall kamen diese Grundsätze jedoch gar nicht zur Anwendung, da bereits die Regelung aus der Teilungserklärung nicht einschlägig war.

Aus den Grundsätzen ist jedoch insbesondere festzuhalten, dass es eine Zuweisung von zwingendem Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum nicht gibt. Soll hieraus die Folge gezogen werden, dass zumindest die Kosten von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind, muss es sich hierbei um eine eindeutige und klare Regelung handeln. Bleiben Zweifel vorhanden, gilt weiterhin der Grundsatz, dass gemeinschaftliches Eigentum auch auf Kosten der Gemeinschaft instandgesetzt wird.

Quelle und Informationen: www.mietrecht.net – Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)


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