Berücksichtigung von Balkonflächen bei Ermittlung der Wohnungsgröße

Das Landgericht Berlin hat sich in zwei Entscheidungen mit wichtigen Themen des Mietrechts befasst. Die Zivilkammer 64 hat mit einem am 14. Februar 2018 verkündeten Urteil entschieden, dass auch der Berliner Mietspiegel 2017 als Schätzungsgrundlage geeignet sei, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen.

Die Zivilkammer 18 hat mit einem bereits am 17. Januar 2018 verkündeten Urteil entschieden, dass entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin die Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten nur zu einem Viertel und nicht zur Hälfte zu berücksichtigen sind, um die Wohnfläche zu berechnen.

Urteil des Landgerichts vom 14. Februar 2018, Aktenzeichen 64 S 74/17 zum Mietspiegel 2017 (Vorinstanz Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 27. März 2017, Aktenezichen 202 C 578/16):

In diesem Rechtsstreit begehrte die klagende Vermieterin, ein größeres Wohnungsbauunternehmen, die Verurteilung der beklagten Mieter, der Erhöhung ihrer monatlichen Miete für eine 93,56 m² große, in Berlin-Friedenau gelegenen Wohnung zuzustimmen. Die Vermieterin wollte die Miete von bisher 657,04 EUR netto kalt um 44,81 EUR auf 701,85 EUR netto kalt ab dem 1. September 2016 erhöhen und berief sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf diverse Wohnungsmieten aus ihrem Bestand bzw. auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht gab der Klägerin aufgrund ihrer Berufung teilweise Recht und verurteilte die Beklagten, der Erhöhung der Miete auf 675,65 EUR monatlich netto kalt zuzustimmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand des Mietspiegels 2017 zu schätzen. Die Kammer gehe – ebenso wie für den Mietspiegel 2015 – davon aus, dass die Daten als verlässliche Grundlage für eine Schätzung zu verwenden seien. Für das maßgebliche Mietspiegelfeld L 2 seien die Daten von rund 13.190 Wohnungen zugrunde gelegt worden; diese Zahl betrage ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Vergleichswohnungsmieten. Zudem seien auch in einem angemessenen Verhältnis die Daten von privaten Vermietern und städtischer Wohnungsbaugesellschaften erhoben worden. Das Gericht könne auf die “Orientierungshilfe” zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die auf der Expertise von Fachleuten beruhe.

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen; eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung beim Bundesgerichtshof wäre unzulässig. Die Entscheidungsgründe des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 64 S 74/17 liegen vor und sind am Ende der Pressemitteilung verfügbar.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018, Aktenzeichen 18 S 308/13, zur Berechnung der Wohnfläche (Vorinstanz: Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 14. August 2013, Aktenzeichen 15 C 15/12):

Auch in diesem Rechtsstreit ging es um die Frage, ob der Mieter einer Wohnung der von der Vermieterin gewünschten Mieterhöhung zustimmen musste. Es handelte sich um eine in Berlin-Wedding liegende Wohnung, für die in dem Mietvertrag zunächst eine Wohnfläche von 94,48 m² angegeben und diese Angabe dann durchgestrichen worden war, da der beklagte Mieter Einwände gegen diese Größe hatte. Mit Schreiben vom 31. Januar 2012 forderte die klagende Vermieterin den Mieter auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 423,00 € um 64,60 € auf 507,60 € zuzustimmen. Der Mieter hielt zuletzt lediglich eine Erhöhung auf 444,36 € für berechtigt, so dass die Vermieterin Klage gegen ihn auf Zustimmung zu der weiteren Erhöhung erhob. Das Amtsgericht Lichtenberg sah eine Miete von 486,45 € als ortsüblich an und urteilte entsprechend. Die Berufung des beklagten Mieters war teilweise erfolgreich: Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter, einer Erhöhung lediglich auf 451,36 € zuzustimmen.

Maßgeblich in diesem Rechtsstreit war die Wohnungsgröße, um den zulässigen Erhöhungsbetrag zu ermitteln. Dafür wurden mehrere Sachverständigengutachten eingeholt. Aufgrund der Beweisaufnahme kamen sowohl das Amtsgericht als auch in der zweiten Instanz das Landgericht zu dem Ergebnis, dass die Wohnfläche lediglich 84,01 m² betrage und anhand dieser Größe die zulässige Erhöhung zu berechnen sei. Der umbaute Wohnraum umfasse nach der sachverständigen Ermittlung 76,27 m². Entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin sei die Fläche der für diese Wohnung nutzbaren zwei Balkone lediglich mit einem Viertel hinzuzurechnen, da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung vorlägen.

Grundsätzlich sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Dabei kämen neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1. Januar 2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung auch alternative Regelwerke wie zum Beispiel die DIN Vorschriften in Betracht.

Aufgrund der durchgeführten Datenerhebung des Sachverständigen u.a. mittels eines Fragebogens sei festzustellen, dass in zurück liegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung anwenden würde, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung sei jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden könnten. Die Umfrage habe allerdings auch ergeben, dass viele der befragten Privatvermieter insoweit die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft anwenden und die Hälfte von Balkonflächen berücksichtigen würden, während die Mehrheit der Großvermieter die Wohnflächenverordnung auch in dieser Hinsicht korrekt anwenden würden.

Es sei nicht gerechtfertigt, die bisherige häufig vorkommende Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen. Denn die Mehrheit sehe ein Regelwerk als verbindlich an, das bei zutreffender Anwendung eine anderweitige Flächenberechnung vorschreibe.

Da in dem zu entscheidenden Fall die Wohnungsgröße tatsächlich 11,08 % weniger betrug als ursprünglich dem Mietvertrag zu Grunde gelegt, hielt das Landgericht auch einen Minderungsbetrag der ursprünglichen Miete von 11,08 % für gerechtfertigt und verurteilte die Vermieterin aufgrund der Widerklage des Beklagten, bereits erhaltenen Mietzins für die Monate Januar 2009 bis März 2012 in Höhe von 46,87 € monatlich zurückzuzahlen.

Das Urteil des Landgerichts Berlin ist nicht rechtskräftig, da die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat. Die Revision ist bereits eingelegt und wird beim Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 geführt.

Quelle: Landgericht Berlin

15. Februar 2018