Karlsruhe/Berlin(DAV). Wer Wohnungseigentumsverwalter werden kann, ist nicht gesetzlich geregelt. Dies führt leider dazu, dass sich auch „schwarze Schafe“ unter die Verwalter mischen. Diese bieten ihre Leistung an, verfügen aber nicht über die erforderliche Sachkenntnis, um tatsächlich die Verwaltung einer Gemeinschaft erfolgreich führen zu können. Um hier einen Riegel vorzuschieben, sollen die Anforderungen an die berufliche Ausbildung erhöht werden. Geplant ist, dass ein Sachkundenachweis erforderlich ist. Aber bereits jetzt gibt es bestimmte Voraussetzungen, die eine Person oder ein Unternehmen erfüllen muss, um als Verwalter tätig zu werden.

Anlässlich dieser Voraussetzungen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15). In der Entscheidung haben die Eigentümer per Beschluss einen Verwalter bestellt. Hierbei handelte es sich um ein Unternehmen, das für einen Teil der Eigentümer keinen vertrauenserweckenden Eindruck machte. Die Mehrheit war aber anderer Ansicht, sodass ein positiver Bestellungsbeschluss in der Versammlung festgestellt wurde. Hiergegen haben sich die in der Minderheit befindlichen Wohnungseigentümer gewehrt und Anfechtungsklage erhoben. Sie waren der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die übrigen Wohnungseigentümer sahen dies anders: Da es eine Entscheidung der Mehrheit sei, müssten die Wenigen die Entscheidung hinnehmen.

Grundsätzlich sei dies zwar zutreffend, so die Richter. Eine Entscheidung der Mehrheit kann nicht angegriffen werden, mit der Begründung, sie entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Insbesondere wenn den Eigentümern ein Beurteilungsspielraum zustehe, wie hier, kann das Gericht die Entscheidung der Gemeinschaft nur sehr eingeschränkt überprüfen. Denn es gibt nicht den einen objektiv richtigen Verwalter. So ist es im Ermessen der Gemeinschaft eine Wahl zu treffen, die dann auch von der Minderheit akzeptiert werden muss. Die Bestellung des Verwalters widerspricht somit nur dann den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Eigentümer diesen Beurteilungsspielraum überschreiten. Dies ist der Fall, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.

Dies sei dann der Fall, wenn – wie hier vorliegend – ein Unternehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichende Sicherheit stellen kann. Bei einem solchen Unternehmen kann nicht davon ausgegangen werden, dass auf Dauer ein ordnungsgemäßer Geschäftsbetrieb aufrechterhalten werden kann und insbesondere die dem Verwalter anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anforderungen an einen Verwalter, egal ob in Form einer Gesellschaft oder einer natürlichen Person, nicht erfüllt werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden. Wichtig ist hierbei, dass sich die Besorgnis über die mangelnde Liquidität nicht nur auf einen bloßen Verdacht stützen darf. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen. In dem zu entscheidenden Fall wurde der Verwalter aufgefordert, seine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen, was er weder gegenüber den Eigentümern noch gegenüber dem Richter konnte.

Auch hier zeigt sich wieder, dass sich der einzelnen Wohnungseigentümer zwar im Rahmen einer Mehrheitsentscheidung dem Willen der anderen beugen muss, er durch das Gesetz aber davor geschützt wird, einen erheblichen Nachteil erdulden zu müssen.

Informationen: www.mietrecht.net

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)

18. Januar 2017