Verrechnung der Kaution – im Streitfall nicht während der Mietzeit

Hamm/Berlin (DAV). Die Verrechnung oder Abrechnung der Kaution ist oftmals problematisch. Der Mieter zahlt die letzten Mieten bei einem gekündigten Mietvertrag nicht mehr und erklärt, der Vermieter könne seine Ansprüche ja mit der Kaution verrechnen. Ob und wann eine solche Verrechnung der Kaution überhaupt zulässig ist, ist Gegenstand einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 11. Februar 2016 (AZ: 18 U 42/15), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) berichtet.

Der gewerbliche Mietvertrag in dem zu entscheidenden Fall sah eine regelmäßige Erhöhung der Miete vor. Diese wurden von dem Mieter jedoch nicht gezahlt, sodass nach Auffassung des Vermieters das Konto des Mieters einen Rückstand aufwies. Der Vermieter verrechnete diesen Zahlungsanspruch mit der bei Mietbeginn geleisteten Kaution und forderte dann den Mieter auf, diese Kaution wieder „aufzufüllen“. Hierzu war der Mieter aber nicht bereit. Er war der Auffassung, dass die Mieterhöhung im Vertrag nicht wirksam wäre und er daher keine höhere Miete zahlen müsse.

Zu Recht, so das Oberlandesgericht. Der Vermieter hätte nicht auf die Bürgschaft zugreifen dürfen. Denn dies ist auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur dann möglich, wenn sich der Mieter mit Zahlungen im Verzug befindet, insbesondere muss es sich aber auch um unbestrittene Forderungen handeln. Der Mieter muss also den Zahlungsanspruch dem Grunde nach anerkennen, dann kann der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen und sodann vom Mieter verlangen, das Kautionsguthaben wieder aufzufüllen. Dies war aber hier gerade nicht der Fall, vielmehr war der Mieter ja der Auffassung, er schulde nicht die höhere Miete und habe daher alle Zahlungen geleistet.

Informationen: www.mietrecht.net

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)