Köln/Berlin (DAV). Der Zustand der Wohnung zum Ende der Mietzeit bietet immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Oft sind zwar Regelungen im Mietvertrag enthalten, aber diese führen meist nicht weiter. Viele dieser vertraglichen Vereinbarungen sind unverständlich oder bereits nicht mehr wirksam. „Sollten sich die Mietparteien also nach dem Ende der Mietzeit nicht einvernehmlich einigen können, ist es sinnvoll, den Mietvertrag anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen zu lassen“, so Rechtsanwalt Michael Drasdo, stellvertretender Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dies zeigt sich an einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Amtsgericht Köln vom 28. Oktober 2016 (AZ: 220 C 85/15). In der Entscheidung gab der Mietvertrag zum einen vor, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben müsse, da er sie bei Einzug renoviert erhalten habe. Zum anderen war der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Jetzt, nach Auszug, hatte der Vermieter die Renovierung letztlich selbst in Auftrag gegeben und die dadurch entstandenen Kosten mit der hinterlegten Kaution verrechnet. Damit war der Mieter nicht einverstanden und verlangte den Betrag vom Vermieter.

Zu Recht, so der Richter. Es bestand, trotz Regelung im Mietvertrag, keine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung unmittelbar vor seinem Auszug zu reparieren. Denn hier war der Mieter nach Auffassung des Gerichts im schlechtesten Fall doppelt belassen belastet. Denkbar wäre hier nämlich, dass der Mieter aufgrund seiner regelmäßigen Verpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses kurz vor seinem Auszug ohnehin renoviert hätte. In diesem Fall wäre – unbeachtet des tatsächlichen Zustandes der Wohnung – der Mieter nochmals zur Renovierung (der frisch renovierte Wohnung) verpflichtet. Dies ist eine unangemessene Benachteiligung, sodass die gesamte Regelung über die Endrenovierung aus dem Mietvertrag zu streichen ist. Die Regelung ist unwirksam, da sie die Verpflichtung nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung knüpft, sondern vielmehr an einen bestimmten Zeitpunkt.

Darüber hinaus war auch die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Denn diese enthielt die Formulierung, dass der Mieter die Arbeiten zwar selbst durchführen könne, sich diese dann allerdings auf fachhandwerklichem Niveau befinden müssten.

Auch in dieser Regelung sah der Richter eine Benachteiligung zu Lasten des Mieters, denn dem Mieter muss es grundsätzlich frei stehen, ob er die Arbeiten selbst durchführt oder einen Dritten hiermit beauftragt. Es besteht insoweit ein Recht zur Selbstvornahme. Dieses ist aber durch die gewählte Formulierung eingeschränkt, so das Amtsgericht. Dieser Satz führe im Ergebnis dazu, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt. Somit sei der „normale“ Mieter letztlich doch wieder gezwungen, einen Fachmann mit den Arbeiten zu beauftragen.

Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung ist es daher unerlässlich, die aktuelle Rechtsprechung zu kennen und auf den einzelnen Fall anzuwenden.

Informationen: www.mietrecht.net

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)

18. Januar 2017