Gera/Berlin (DAV). Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese Aufgaben müssen vom Verwalter erledigt werden. Als Beispiel kann hier die Einladung zur Eigentümerversammlung genannt werden: Der Verwalter muss einladen, es darf aber im Regelfall auch kein anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der Verwalter in der Regel die sogenannte „Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die Gemeinschaft weitere Aufgaben durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“ vereinbaren. Hierzu muss er einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für welche Tätigkeiten und nach welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren vereinbart werden können, ist oftmals Anlass für Streitigkeiten.

Da es keine Regelung für diese Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die Zulässigkeit der einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.

Der Kläger wehrte sich in der Entscheidung gegen einen Beschluss, in dem eine Rechnung des Verwalters mehrheitlich genehmigt wurde. Der Verwalter stellt hier seinen Aufwand für die Beteiligung an einem Klageverfahren gegen die Gemeinschaft mit circa 20 Stunden und circa 1.000,00 Euro in Rechnung. Der Kläger war der Auffassung, dass weder aus dem Gesetz noch aus dem Verwaltervertrag eine wirksame Grundlage zur Erstellung dieser Rechnung resultiere und beantragte, den Beschluss für unwirksam zu erklären. Es handle sich um die „normale“ Verwaltertätigkeit, und diese sei mit der Grundgebühr abgegolten. Das Amtsgericht Gera folgte zunächst dem Kläger in dieser Meinung, nunmehr hatte in zweiter Instanz das Landgericht zu entscheiden.

Dieses gab dem Verwalter Recht und hob das erstinstanzliche Urteil auf. Der Beschluss entspreche im Wesentlichen – bis auf 1,5 Stunden, die falsch abgerechnet wurden – ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter kann sich auch für den Fall, dass der Verband verklagt wird – also nicht Kläger, sondern Beklagter ist – eine Zusatzvergütung zahlen lassen. Die im Verwaltervertrag enthaltene Regelung widerspräche nicht gesetzlichen Vorschriften und sei insbesondere ausreichend eindeutig und klar. Der Verband habe daher bei Vertragsschluss gewusst, auf welche Regelung er sich einlässt, eine unangemessene Benachteiligung oder ein „Überrumpeln“ könne nicht gesehen werden. Auch bestätigten die Richter den Verwalter in seiner Meinung, dass eine entsprechende Gebühr ebenfalls dann verlangt werden kann, wenn zusätzlich ein Anwalt beauftragt wird. Denn in der Regelung des Vertrages heißt es, dass die Gebühr unter anderen auch für Tätigkeiten, „die über den Rahmen der laufenden Verwaltertätigkeit hinausgehen, wie zum Beispiel auch die Unterstützung des Rechtsanwalts bei Rechtsstreitigkeiten der WEG (…)“, verlangt werden dürfe. Es ist also daher nicht erforderlich, dass der Verwalter hier alles alleine macht, das Zuarbeiten ist nach der Regelung ausreichend.

Auch dieses Urteil bestätigt die Tendenz der aktuellen Rechtsprechung, bei der Bewertung von Zusatzklauseln im Verwaltervertrag nicht mehr, oder nicht mehr nur auf die Frage der „normalen“ Verwaltertätigkeit abzustellen. Vielmehr wird danach gefragt, ob eine angemessene, verständliche und klare Regelung zwischen dem Verwalter und dem Verband getroffen wurde.

Informationen: www.mietrecht.net

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)

10. Januar 2017