Der Feind im Haus – wen muss die Gemeinschaft akzeptieren?

Paderborn/Berlin (DAV). Oftmals kennt die Gemeinschaft den potentiellen Erwerber nicht, der beabsichtigt, eine Wohnung zu kaufen. Was aber, wenn der Käufer bekannt ist und schon im Vorfeld Unstimmigkeiten auftreten? Nach welchen Kriterien kann dann die Zustimmung zur Veräußerung von den Wohnungseigentümern verweigert werden? Mit diesen Fragen beschäftigte sich das Amtsgericht Paderborn in seiner Entscheidung vom 15. Mai 2015 (AZ: 52 C 17/14), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.

In der Entscheidung waren die Käufer schon hinlänglich in der Gemeinschaft bekannt, da sie bereits Mieter der Wohnung waren. Nunmehr wollten sie die Wohnung erwerben und beantragten die nach der Teilungserklärung erforderlich Zustimmung zur Veräußerung. In der stattfindenden Eigentümerversammlung fand sich keine Mehrheit, sodass die Zustimmung verweigert wurde. Begründet wurde dies mit verschiedenen Vorfällen während der Mietzeit, so kam es wohl zu verbalen Auseinandersetzungen mit anderen Eigentümern, der Verwaltung und Verstößen gegen die Hausordnung. Zumindest die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer war der Meinung, die potentiellen Erwerber seien streitsüchtig und würden Unfrieden stiften.

Die Richter des Amtsgerichts befragten hierzu verschiedene Zeugen und gaben letztlich den Kaufinteressenten Recht: Es hätte hier die Zustimmung zur Veräußerung erteilt werden müssen, die Ablehnung entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch wenn verschiedene Behauptungen hinsichtlich der verbalen Auseinandersetzungen durch die Zeugenbefragung bestätigt wurden, so ist doch erforderlich, dass zur Verweigerung der Zustimmung ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher kann jedoch erst dann angenommen werden, wenn im Hinblick auf die Person des Erwerbers der Verkauf an ihn unzumutbar erscheint. Es müssen hierfür aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens beziehungsweise nicht in der Lage ist, seinen Pflichten in der Gemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Nach der Überzeugung des Richters waren hier zwar persönliche Spannungen und Antipathien gegeben, es kam auch zwei nachweisbaren verbalen Auseinandersetzungen. Solche Gründe sind jedoch gerade nicht ausreichend, um die Zustimmung zu verweigern. Vielmehr könnten solche Unstimmigkeiten in jeder Gemeinschaft auftreten. Damit die Gemeinschaft die Veräußerung an einen Erwerber verhindern kann, ist es nach Auffassung des Gerichts aber erforderlich, dass eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer angenommen werden kann. Die Klage hatte daher Erfolg, die Zustimmung wurde erteilt.

Auch hier zeigt sich wiederum, dass der Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft nur in bestimmten Grenzen über sein Eigentum verfügen kann und oftmals gezwungen ist, eine zwar nicht gewünschte, aber ordnungsgemäße Entscheidung hinzunehmen.

Informationen: mietrecht.net

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)